Jual Beli
Putusan MA No. 2661 K/Pdt/2004
Bahwa mengenai alasan tersebut dapat dibenarkan, karena judex facti salah menerapkan hukum/melanggar Undang-Undang yang berlaku, karena ternyata Penggugat/Terbanding wanprestasi telah tidak membayar kekurangan sisa pembayarannya sebesar Rp. 375.000.000,- (tiga ratus tujuh puluh lima juta rupiah) sampai tanggal yang disepakati yaitu tanggal 22 Maret 2003, maka menurut kebiasaan dalam dunia bisnis/perdagangan pihak Tergugat/Pembanding tidak punya kewajiban untuk mengembalikan pembayaran uang muka tersebut kepada Penggugat/Terbanding ;
Majelis Hakim Agung : 1) Iskandar Kamil (Ketua); 2) Djoko Sarwoko (Anggota); 3) Bahaudin Qaudry (Anggota)
Kasus Posisi:
Penggugat (Termohon Kasasi) mengadakan kesepakatan jual beli tanah dan bangungan dengan Para Tergugat (Para Pemohon Kasasi) dengan harga Rp. 425 juta. Dalam jual beli tersebut Penggugat membayar uang muka dalam kesepakatan lisan sebesar Rp. 50 Juta kepada Para Tergugat pada tanggal 23 Januari 2003, dengan ketentuan Penggugat akan membayar sisanya paling lambat tanggal 23 Maret 2003. Setelah waktu 23 Maret 2003 ternyata Penggugat tidak kunjung melunasi pembayaran. Atas fakta tersebut Para Tergugat kemudian menganggap perjanjian telah dibatalkan sepihak oleh Penggugat, dan Para Tergugat merasa berhak atas uang muka tersebut. Atas masalah uang muka ini Penggugat kemudian menggugat Para Tergugat ke pengadilan dengan tuntutan menyatakan perjanjian jual beli dinyatakan batal, serta agar pengadilan mewajibkan Para Tergugat mengembalikan uang muka sebesar Rp. 50 Jt.
Putusan PN :
Konvensi
- Mengabulkan Gugatan Penggugat Konvensi untuk sebagian
- menyatakan perjanjian jual beli antara penggugat dan para tergugat batal;
- menghukum para tergugat untuk mengembalikan uang muka Rp. 25 jt
Rekonvensi
- Mengabulkan gugatan rekonvensi untuk sebagian
- Menyatakan secara hukum bahwa Tergugat Rekonvensi membatalkan jual beli secara sepihak karena tidak memenuhi kekurangan pembayaran dengan batas waktu yang telah ditentukan kepada Para Penggugat Rekonvensi;
Putusan PT (memperbaiki rumusan amar)
rian said:
saya juga mempunya ksus yang sama, saya mengadakan suatu jual beli dengan harga 22,5jt saya menyerahkan uang muka sebesar 15jt dengan kekurangan 7,5jt dibyr bln februari 2010, dikemudian hari sy membatalkan kesepakatan tsb diatas dgn alasan tidak bisa membayar, bagai mana dengan uang muka yang udah dibayar, apakah akan hilang???? mohon pendapatnya
krupukulit said:
Kebetulan saya tidak terlalu menguasai masalah hukum perdata. Namun jika merujuk pada putusan Mahkamah Agung di atas maka uang muka (panjar) tidak kembali, setidaknya jika pembelian tersebut dibatalkan sepihak oleh pembeli.
Mengenai aturan hukumnya sendiri dalam KUHPerdata (BW) dalam pasal 1464 dinyatakan bahwa Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.
Pasal ini menurut tafsir saya berarti bahwa jual beli dengan uang muka tidak dapat dibatalkan secara sepihak oleh Penjual walaupun ia mengembalikan uang muka tersebut, begitu juga sebaliknya, Pembeli tidak dapat memutuskan jual-beli walaupun ia menjajikan agar uang muka dimiliki/diambil oleh penjual. Konsekuensi dari pasal ini adalah bahwa pihak kedua dapat menggugat pihak yang memutuskan jual beli tersebut.
tapi sekali lagi, karena saya tidak terlalu menguasai hukum perdata, pendapat ini hanya pendapat saya pribadi yang bisa anda terima atau tidak.
salam.
farid setyo nugroho said:
Bpk…Mhn Pertimbangan Bapak…Mhn Dgn Sangat Di Bls Ke Email Saya…
Permasalahan Saya adalah sebaliknya…Saya berniat menjual rumah saya dengan harga 75.000.000, Kemudian saya meminta DP kepada sang pembeli sebanyak 9.000.000, dan pembayaran disertai dengan bukti kuitansi bermaterai, tp belum ada satu minggu saya membatalkan sepihak proses jual beli ini…Saya beritikad baik dengan mengambalikan uang DP yang 9.000.000, akan tetapi di tolak oleh sang pembeli, kemudian saya memberikan ganti rugi sebanyak 1.000.000, jadi total uang yang akan saya berikan sebanyak 10.000.000, akan tetapi sang pembeli tetap menolak dan bahkan akan mengancam minta ganti rugi berlipat kalau tidak jadi menjual rumah saya kepada sang pembeli…bagaimanakah menurut ilmu yang bapak kuasai…trm ksh bapak…mohon balasannya…
krupukulit said:
Saudara farid, maaf baru bisa membalas.
Mengenai permasalahan hukum yang saudara utarakan, pertama menurut pasal 1458 jual beli telah dianggap terjadi setelah terjadi kesepakatan mengenai barang yang akan dijual dan harganya, walaupun belum ada pembayaran atau penyerahan barang. Kedua, menurut pasal 1464 Kitab Undang Undang Hukum Perdata jual beli yang didahului dengan uang panjar tidak dapat dibatalkan secara sepihak. berikut saya kutipkan bunyi pasal tersebut:
Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.
Jadi dalam hal ini secara hukum posisi anda memang kurang tepat. Secara hukum yang bisa dituntut oleh calon pembeli tanah tersebut kepada anda, ada beberapa, pertama bisa menuntut untuk tetap melakukan jual beli tersebut (menjalankan prestasi), atau bisa menuntut pengembalian uang panjar beserta bunga dan ganti kerugian. berapa besar kerugian yang dapat dituntut saya kurang paham, basic keilmuan saya diranah hukum pidana, sementara masalah ini masuk dalam ranah perdata.
Sekian, semoga dapat membuat lebih terang permasalahan hukum yang anda tanyakan.
farid setyo nugroho said:
Apakah bapak punya solusi atas permasalahan ini??
krupukulit said:
Saya respon via email.
Yusuf said:
Pak mohon bantuannya…
saya punya masalah kontrakan, sebelumnya ada orang yang ingin mengontrak rumah saya dengan biaya 10jt/4thn dan di panjar dengan uang 5jt, akan tetapi secara sepihak dia membatalkan kontrakan tersebut dengan beralasan karena syarat yang diajukan dia tidak terpenuhi.Adapun penyebab syaratnya tidak terpenuhi adalah karena dia (Pengontrak) tidak dapat melengkapi document2 yang harus diserahkan ke RT. setempat.
Oleh karena itu dia meminta uang muka kembali atau akan melaporkan hal ini ke ranah hukum, menurut Bapak apa yang harus saya lakukan sementara saya sudah melakukan perjanjian kontrak dengan orang lain dan sudah membayar Panjar juga.
Terima kasih sebelumnya…
krupukulit said:
saya hanya bisa mengatakan kpd anda bhw scr normatif uang panjar tsb menjadi hak anda sebagaimana terlihat dlm putusan Mahkamah Agung di atas. Anda bisa tetap bertahan untuk tidak mengembalikan uang panjar tersebut.
Dalam kasus seperti ini sebenarnya calon penyewa tidak bisa melaporkan perkara ini ke pihak kepolisian, karena perkara ini tidak masuk dalam ranah pidana namun perdata. namun seperti kita ketahui bersama ketidakpastian hukum di negeri ini sangat tinggi. sebaiknya jika calon penyewa melaporkan anda ke pihak kepolisian segera pergi ke kantor bantuan hukum, terutama lembaga2 bantuan hukum seperti LBH Jakarta (jika anda di jakarta) atau cabang2nya di daerah. atau bisa hubungi juga LBH Mawar Saron atau PBH Peradi. Tempat2 itu setahu saya tidak dipungut biaya. untuk alamat dan nomor kontaknya anda bisa googling.
Yusuf said:
Terima kasih atas solusinya pak,
Minah sarminah said:
sebut saja nama kakak saya si A
Si A pemilik tahah menjual tanahnya seluas 5.9 are kepada si B dengan harga 60 juta pembayan dilakukan 2 kali, pembayaran pertama 8 jt dan selang 1 minggu pembayaran dilunasi 52 jt kuitansi bermaterai dan di tanda tangani oleh kedua belah pihak dan 2 orang saksi. pembeli meminta jaminan kepada pihak penjual berupa sertifikat tanah seluas 15 are sebagai jaminan sampai pengurusan sertifikat tanah seluar 5.9 are tsb selesai, dan untuk pengurusan sertifikat di bebankan pd pemilik tanah si A namun proses pengurusan berjalan lbh kurang 6 bln krn menunggu SPPT keluar sebagai dasar untuk kepengurusan ke BPN. kemudian pihak pembeli tidak sabaran dan ingin uang yg telah dibayarkan sebesar 60 jt itu mau dikembalikan dengan kata lain pembeli bermaksud mengembalikan tanah yg telah dilunasi tsb karena pemilik tanah belum mempunyai uang si pembeli memaksa untuk meminjam uang kepada si A dikoperasi namun karena jaminan tidak memenuihi syarat untuk memijam di koperasi maka pihak pembeli yg ingin membatalkan jual beli melaporkan pihak si A kepada polisi dengan dugaan tindak pidana penipuan dan pengelapan pasal 378 kami mohon penjelasan bapak utuk masalah kasus jual beli ini berikut mohon pasal-pasal yg bisa menguatkan pihak pemilik tanaah Si A demikian pertanyaan atas perhatian dan balasannya saya haturkan terima kasih banyak
krupukulit said:
@minah sarminah: Saya kurang terlalu menguasai hukum perdata. namun mungkin pasal Pasal 1458 ini dapat sedikit membantu:
Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.
Dari pasal tersebut serta cerita di atas maka menurut saya kesepakatan telah terjadi sehingga pembatalan yg dilakukan oleh B merupakan suatu perbuatan wan prestasi.
selanjutnya agar lebih jelas sebaiknya anda berkonsultasi ke advokat (karena saya bukan advokat). jika anda tidak mampu bisa juga pergi ke Lembaga Bantuan Hukum atau coba hubungi Pusat Bantuan Hukum Peradi. Alamat lengkap beserta no kontak PBH Peradi bisa anda lihat di websitenya yaitu http://www.PBHPeradi.org
Pembayun Modern said:
jkhg
Pembayun Modern said:
pak saya mohon bantuanya..saya da masalah dlm membeli pertokoan.. saya menyetujui membeli toko yang harganya 113.500juta.kemudian saya di suruh membayar uang panjaran 2juta untuk memastikan bahwa q berniat membeli toko itu kemudian harinya saya disuruh membayar lgi 23juta untuk tanda terima uang muka penjual menjelaskan pembayaran boleh di angsur dlm jangka 3thn perbulan membayar 2,5juta 2hriny lgi saya di tlp bahwa ad masalah dalam pembayaran di karena bunganya blm ikut dlm penjumplahan tdi trs saya di haruskn perbulanny membayar 3juta.n q pikir2 setelah tau bungany menurutku kemahalan n saya tidak mampu membayar.n klo q membatalkan pembelian itu apakah uang saya kembali 100% pak mohon penjelasany terimakasih
krupukulit said:
Kalau secara hukum, seperti putusan di atas, uang muka/panjar tidak kembali, namun anda masih bisa melakukan negosiasi dengan pihak penjual mengenai masalah ini. Akan tetapi untuk lebih jelasnya sebaiknya anda menemui pengacara secara langsung agar duduk permasalahannya bisa dilihat lagi secara lebih jelas. Kebetulan saya bukan pengacara, hanya peneliti hukum, jadi saya tidak bisa memberikan advice layaknya seorang pengacara/advokat.
Jika anda merasa tidak mampu menyewa pengacara, saya sarankan anda sebaiknya pergi ke Lembaga Bantuan Hukum yang berada di bawah naungan YLBHI. Jika anda berlokasi di Jakarta, bisa ke LBH Jakarta yang beralamat di Jl. Diponegoro No. 74, dekat RSCM. anda bisa berkonsultasi secara gratis di sana.
Salam.
irvan said:
Sore Pak, sehubungan dengan masalah uang muka saya ingin menanyakan masalah saya. Kebetulan saya melakukan jual beli, posis saya dalam hal ini adalah sebagai penjual. Pembeli telah memberikan uang muka kepada saya dan berjanji secepatnya akan melunasi. Masalahnya pada saat pembuatan kwitansi saya lupa mencantumkan tgl dead line nya pak, sehingga saat ini saya sama sekali tdk bisa menghubungi pihak pembeli untuk memastikan rencana pembayaran. Yg ingin saya tanyakan jika saya kembali menjual barang saya dan kemudian di depan orang tadi kembali mempermasalahkan uang muka dan mungkin komitmen nya .apa yg harus dilakukan pak..thanks
krupukulit said:
mas irvan, kebetulan saya bukan ahli dibidang hukum perdata, sementara permasalahan ini adalah masuk dalam ranah hukum perdata. Sejauh ini ketentuan yang berlaku yang saya ketahui belum ada yang mengatur mengenai batas waktu jual beli dengan uang muka, setidaknya untuk jual beli pada umumnya, entah untuk jual beli property dan beberapa benda lainnya yang memiliki aturan tersendiri.
Permasalahan seperti ini pernah juga ditanyakan pada suatu milis, mungkin anda bisa membacanya di milis tersebut. berikut linknya : http://www.mail-archive.com/cikeas@yahoogroups.com/msg20296.html
opi' said:
ikut nimbrung juga mas,
apakah mas punya contoh surt perjanjian pelunasan DP perumahan
ni sy mw melunasi DP tp developernya mnt supaya sy membuatkn surt perjanjiannya guna menjamin keamanan uang DP
krupukulit said:
wah saya ga punya surat perjanjian pelunasan DP perumahan. Saya bukan praktisi hukum, hanya peneliti hukum.