Uang Muka Atas Perjanjian Yang Dibatalkan Sepihak


Jual Beli

Putusan MA No. 2661 K/Pdt/2004

 

Bahwa mengenai alasan tersebut dapat dibenarkan, karena judex facti salah menerapkan hukum/melanggar Undang-Undang yang berlaku, karena ternyata Penggugat/Terbanding wanprestasi telah tidak membayar kekurangan sisa pembayarannya sebesar Rp. 375.000.000,- (tiga ratus tujuh puluh lima juta rupiah) sampai tanggal yang disepakati yaitu tanggal 22 Maret 2003, maka menurut kebiasaan dalam dunia bisnis/perdagangan pihak Tergugat/Pembanding tidak punya kewajiban untuk mengembalikan pembayaran uang muka tersebut kepada Penggugat/Terbanding ;

 

Majelis Hakim Agung : 1) Iskandar Kamil (Ketua); 2) Djoko Sarwoko (Anggota); 3) Bahaudin Qaudry (Anggota)

Kasus Posisi:

Penggugat (Termohon Kasasi) mengadakan kesepakatan jual beli tanah dan bangungan dengan Para Tergugat (Para Pemohon Kasasi) dengan harga Rp. 425 juta. Dalam jual beli tersebut Penggugat membayar uang muka dalam kesepakatan lisan sebesar Rp. 50 Juta kepada Para Tergugat pada tanggal 23 Januari 2003, dengan ketentuan Penggugat akan membayar sisanya paling lambat tanggal 23 Maret 2003. Setelah waktu 23 Maret 2003 ternyata Penggugat tidak kunjung melunasi pembayaran. Atas fakta tersebut Para Tergugat kemudian menganggap perjanjian telah dibatalkan sepihak oleh Penggugat, dan Para Tergugat merasa berhak atas uang muka tersebut. Atas masalah uang muka ini Penggugat kemudian menggugat Para Tergugat ke pengadilan dengan tuntutan menyatakan perjanjian jual beli dinyatakan batal, serta agar pengadilan mewajibkan Para Tergugat mengembalikan uang muka sebesar Rp. 50 Jt.

 

Putusan PN :

Konvensi

-          Mengabulkan Gugatan Penggugat Konvensi untuk sebagian

-          menyatakan perjanjian jual beli antara penggugat dan para tergugat batal;

-          menghukum para tergugat untuk mengembalikan uang muka Rp. 25 jt

 

Rekonvensi

-          Mengabulkan gugatan rekonvensi untuk sebagian

-          Menyatakan secara hukum bahwa Tergugat Rekonvensi membatalkan jual beli secara sepihak karena tidak memenuhi kekurangan pembayaran dengan batas waktu yang telah ditentukan kepada Para Penggugat Rekonvensi;

 

Putusan PT (memperbaiki rumusan amar)


25 responses to “Uang Muka Atas Perjanjian Yang Dibatalkan Sepihak

  • rian

    saya juga mempunya ksus yang sama, saya mengadakan suatu jual beli dengan harga 22,5jt saya menyerahkan uang muka sebesar 15jt dengan kekurangan 7,5jt dibyr bln februari 2010, dikemudian hari sy membatalkan kesepakatan tsb diatas dgn alasan tidak bisa membayar, bagai mana dengan uang muka yang udah dibayar, apakah akan hilang???? mohon pendapatnya

  • krupukulit

    Kebetulan saya tidak terlalu menguasai masalah hukum perdata. Namun jika merujuk pada putusan Mahkamah Agung di atas maka uang muka (panjar) tidak kembali, setidaknya jika pembelian tersebut dibatalkan sepihak oleh pembeli.

    Mengenai aturan hukumnya sendiri dalam KUHPerdata (BW) dalam pasal 1464 dinyatakan bahwa Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.
    Pasal ini menurut tafsir saya berarti bahwa jual beli dengan uang muka tidak dapat dibatalkan secara sepihak oleh Penjual walaupun ia mengembalikan uang muka tersebut, begitu juga sebaliknya, Pembeli tidak dapat memutuskan jual-beli walaupun ia menjajikan agar uang muka dimiliki/diambil oleh penjual. Konsekuensi dari pasal ini adalah bahwa pihak kedua dapat menggugat pihak yang memutuskan jual beli tersebut.

    tapi sekali lagi, karena saya tidak terlalu menguasai hukum perdata, pendapat ini hanya pendapat saya pribadi yang bisa anda terima atau tidak.
    salam.

  • farid setyo nugroho

    Bpk…Mhn Pertimbangan Bapak…Mhn Dgn Sangat Di Bls Ke Email Saya…
    Permasalahan Saya adalah sebaliknya…Saya berniat menjual rumah saya dengan harga 75.000.000, Kemudian saya meminta DP kepada sang pembeli sebanyak 9.000.000, dan pembayaran disertai dengan bukti kuitansi bermaterai, tp belum ada satu minggu saya membatalkan sepihak proses jual beli ini…Saya beritikad baik dengan mengambalikan uang DP yang 9.000.000, akan tetapi di tolak oleh sang pembeli, kemudian saya memberikan ganti rugi sebanyak 1.000.000, jadi total uang yang akan saya berikan sebanyak 10.000.000, akan tetapi sang pembeli tetap menolak dan bahkan akan mengancam minta ganti rugi berlipat kalau tidak jadi menjual rumah saya kepada sang pembeli…bagaimanakah menurut ilmu yang bapak kuasai…trm ksh bapak…mohon balasannya…

  • krupukulit

    Saudara farid, maaf baru bisa membalas.
    Mengenai permasalahan hukum yang saudara utarakan, pertama menurut pasal 1458 jual beli telah dianggap terjadi setelah terjadi kesepakatan mengenai barang yang akan dijual dan harganya, walaupun belum ada pembayaran atau penyerahan barang. Kedua, menurut pasal 1464 Kitab Undang Undang Hukum Perdata jual beli yang didahului dengan uang panjar tidak dapat dibatalkan secara sepihak. berikut saya kutipkan bunyi pasal tersebut:
    Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.

    Jadi dalam hal ini secara hukum posisi anda memang kurang tepat. Secara hukum yang bisa dituntut oleh calon pembeli tanah tersebut kepada anda, ada beberapa, pertama bisa menuntut untuk tetap melakukan jual beli tersebut (menjalankan prestasi), atau bisa menuntut pengembalian uang panjar beserta bunga dan ganti kerugian. berapa besar kerugian yang dapat dituntut saya kurang paham, basic keilmuan saya diranah hukum pidana, sementara masalah ini masuk dalam ranah perdata.

    Sekian, semoga dapat membuat lebih terang permasalahan hukum yang anda tanyakan.

  • farid setyo nugroho

    Apakah bapak punya solusi atas permasalahan ini??

  • Yusuf

    Pak mohon bantuannya…
    saya punya masalah kontrakan, sebelumnya ada orang yang ingin mengontrak rumah saya dengan biaya 10jt/4thn dan di panjar dengan uang 5jt, akan tetapi secara sepihak dia membatalkan kontrakan tersebut dengan beralasan karena syarat yang diajukan dia tidak terpenuhi.Adapun penyebab syaratnya tidak terpenuhi adalah karena dia (Pengontrak) tidak dapat melengkapi document2 yang harus diserahkan ke RT. setempat.
    Oleh karena itu dia meminta uang muka kembali atau akan melaporkan hal ini ke ranah hukum, menurut Bapak apa yang harus saya lakukan sementara saya sudah melakukan perjanjian kontrak dengan orang lain dan sudah membayar Panjar juga.
    Terima kasih sebelumnya…

  • krupukulit

    saya hanya bisa mengatakan kpd anda bhw scr normatif uang panjar tsb menjadi hak anda sebagaimana terlihat dlm putusan Mahkamah Agung di atas. Anda bisa tetap bertahan untuk tidak mengembalikan uang panjar tersebut.

    Dalam kasus seperti ini sebenarnya calon penyewa tidak bisa melaporkan perkara ini ke pihak kepolisian, karena perkara ini tidak masuk dalam ranah pidana namun perdata. namun seperti kita ketahui bersama ketidakpastian hukum di negeri ini sangat tinggi. sebaiknya jika calon penyewa melaporkan anda ke pihak kepolisian segera pergi ke kantor bantuan hukum, terutama lembaga2 bantuan hukum seperti LBH Jakarta (jika anda di jakarta) atau cabang2nya di daerah. atau bisa hubungi juga LBH Mawar Saron atau PBH Peradi. Tempat2 itu setahu saya tidak dipungut biaya. untuk alamat dan nomor kontaknya anda bisa googling.

  • Yusuf

    Terima kasih atas solusinya pak,

  • Minah sarminah

    sebut saja nama kakak saya si A
    Si A pemilik tahah menjual tanahnya seluas 5.9 are kepada si B dengan harga 60 juta pembayan dilakukan 2 kali, pembayaran pertama 8 jt dan selang 1 minggu pembayaran dilunasi 52 jt kuitansi bermaterai dan di tanda tangani oleh kedua belah pihak dan 2 orang saksi. pembeli meminta jaminan kepada pihak penjual berupa sertifikat tanah seluas 15 are sebagai jaminan sampai pengurusan sertifikat tanah seluar 5.9 are tsb selesai, dan untuk pengurusan sertifikat di bebankan pd pemilik tanah si A namun proses pengurusan berjalan lbh kurang 6 bln krn menunggu SPPT keluar sebagai dasar untuk kepengurusan ke BPN. kemudian pihak pembeli tidak sabaran dan ingin uang yg telah dibayarkan sebesar 60 jt itu mau dikembalikan dengan kata lain pembeli bermaksud mengembalikan tanah yg telah dilunasi tsb karena pemilik tanah belum mempunyai uang si pembeli memaksa untuk meminjam uang kepada si A dikoperasi namun karena jaminan tidak memenuihi syarat untuk memijam di koperasi maka pihak pembeli yg ingin membatalkan jual beli melaporkan pihak si A kepada polisi dengan dugaan tindak pidana penipuan dan pengelapan pasal 378 kami mohon penjelasan bapak utuk masalah kasus jual beli ini berikut mohon pasal-pasal yg bisa menguatkan pihak pemilik tanaah Si A demikian pertanyaan atas perhatian dan balasannya saya haturkan terima kasih banyak

  • krupukulit

    @minah sarminah: Saya kurang terlalu menguasai hukum perdata. namun mungkin pasal Pasal 1458 ini dapat sedikit membantu:

    Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.

    Dari pasal tersebut serta cerita di atas maka menurut saya kesepakatan telah terjadi sehingga pembatalan yg dilakukan oleh B merupakan suatu perbuatan wan prestasi.

    selanjutnya agar lebih jelas sebaiknya anda berkonsultasi ke advokat (karena saya bukan advokat). jika anda tidak mampu bisa juga pergi ke Lembaga Bantuan Hukum atau coba hubungi Pusat Bantuan Hukum Peradi. Alamat lengkap beserta no kontak PBH Peradi bisa anda lihat di websitenya yaitu http://www.PBHPeradi.org

  • Pembayun Modern

    pak saya mohon bantuanya..saya da masalah dlm membeli pertokoan.. saya menyetujui membeli toko yang harganya 113.500juta.kemudian saya di suruh membayar uang panjaran 2juta untuk memastikan bahwa q berniat membeli toko itu kemudian harinya saya disuruh membayar lgi 23juta untuk tanda terima uang muka penjual menjelaskan pembayaran boleh di angsur dlm jangka 3thn perbulan membayar 2,5juta 2hriny lgi saya di tlp bahwa ad masalah dalam pembayaran di karena bunganya blm ikut dlm penjumplahan tdi trs saya di haruskn perbulanny membayar 3juta.n q pikir2 setelah tau bungany menurutku kemahalan n saya tidak mampu membayar.n klo q membatalkan pembelian itu apakah uang saya kembali 100% pak mohon penjelasany terimakasih

  • krupukulit

    Kalau secara hukum, seperti putusan di atas, uang muka/panjar tidak kembali, namun anda masih bisa melakukan negosiasi dengan pihak penjual mengenai masalah ini. Akan tetapi untuk lebih jelasnya sebaiknya anda menemui pengacara secara langsung agar duduk permasalahannya bisa dilihat lagi secara lebih jelas. Kebetulan saya bukan pengacara, hanya peneliti hukum, jadi saya tidak bisa memberikan advice layaknya seorang pengacara/advokat.

    Jika anda merasa tidak mampu menyewa pengacara, saya sarankan anda sebaiknya pergi ke Lembaga Bantuan Hukum yang berada di bawah naungan YLBHI. Jika anda berlokasi di Jakarta, bisa ke LBH Jakarta yang beralamat di Jl. Diponegoro No. 74, dekat RSCM. anda bisa berkonsultasi secara gratis di sana.

    Salam.

  • irvan

    Sore Pak, sehubungan dengan masalah uang muka saya ingin menanyakan masalah saya. Kebetulan saya melakukan jual beli, posis saya dalam hal ini adalah sebagai penjual. Pembeli telah memberikan uang muka kepada saya dan berjanji secepatnya akan melunasi. Masalahnya pada saat pembuatan kwitansi saya lupa mencantumkan tgl dead line nya pak, sehingga saat ini saya sama sekali tdk bisa menghubungi pihak pembeli untuk memastikan rencana pembayaran. Yg ingin saya tanyakan jika saya kembali menjual barang saya dan kemudian di depan orang tadi kembali mempermasalahkan uang muka dan mungkin komitmen nya .apa yg harus dilakukan pak..thanks

  • krupukulit

    mas irvan, kebetulan saya bukan ahli dibidang hukum perdata, sementara permasalahan ini adalah masuk dalam ranah hukum perdata. Sejauh ini ketentuan yang berlaku yang saya ketahui belum ada yang mengatur mengenai batas waktu jual beli dengan uang muka, setidaknya untuk jual beli pada umumnya, entah untuk jual beli property dan beberapa benda lainnya yang memiliki aturan tersendiri.
    Permasalahan seperti ini pernah juga ditanyakan pada suatu milis, mungkin anda bisa membacanya di milis tersebut. berikut linknya : http://www.mail-archive.com/cikeas@yahoogroups.com/msg20296.html

  • opi'

    ikut nimbrung juga mas,
    apakah mas punya contoh surt perjanjian pelunasan DP perumahan
    ni sy mw melunasi DP tp developernya mnt supaya sy membuatkn surt perjanjiannya guna menjamin keamanan uang DP

  • krupukulit

    wah saya ga punya surat perjanjian pelunasan DP perumahan. Saya bukan praktisi hukum, hanya peneliti hukum.

  • sheruutomo

    Sore, Pak..

    Saya memiliki permasalahan yang hampir sama dengan blog dibawah ini :

    farid setyo nugroho said:

    December 30, 2010 at 11:33 am
    Bpk…Mhn Pertimbangan Bapak…Mhn Dgn Sangat Di Bls Ke Email Saya…
    Permasalahan Saya adalah sebaliknya…Saya berniat menjual rumah saya dengan harga 75.000.000, Kemudian saya meminta DP kepada sang pembeli sebanyak 9.000.000, dan pembayaran disertai dengan bukti kuitansi bermaterai, tp belum ada satu minggu saya membatalkan sepihak proses jual beli ini…Saya beritikad baik dengan mengambalikan uang DP yang 9.000.000, akan tetapi di tolak oleh sang pembeli, kemudian saya memberikan ganti rugi sebanyak 1.000.000, jadi total uang yang akan saya berikan sebanyak 10.000.000, akan tetapi sang pembeli tetap menolak dan bahkan akan mengancam minta ganti rugi berlipat kalau tidak jadi menjual rumah saya kepada sang pembeli…bagaimanakah menurut ilmu yang bapak kuasai…trm ksh bapak…mohon balasannya…

    Solusi yang paling tepat bagaimana ya, Pak ??

    Thank you

  • fallah

    siang pak..
    saya mau bertanya,saya mau mengambil rumah pada satu developer,pihak developer meminta Uang Muka 15juta, tp Pengajuan KPR saya ditolak oleh Bank,pihak developer mencoba akan mencoba lewat Bank2 lain karena prosesnya yg lama dan tidak jelas, apakah saya bisa meminta kembali Uang Muka saya atas dasar penolakan Bank yang pertama td… terima kasih

  • arri

    Saya berniat jual rumah dan sepakat untuk di dp 10jt harga rumah 55 jt sisa 45 jt akan dibayar lunas kwitansi bermaterai batas terakhir tgl 30 juni apa bila si pembeli ingkar apakah perjanjian jual beli hangus dan dp tersebut ikut hangus… terimakasih

  • edi

    Siang pak,
    Saya mw nanya mengenai kasus yg sdng sy alami,sy melakukan KPR rumah,,sy sdh DP sekitar 76jtan dan 3x bayar,,ad bukti bayar berupa kwitansi bermatrai,,tp smpai skrng rumah trsbut blm dibangun2 jg,,yg jd permasalahnny wkt byr DP it sy disuru marketingny mentransfer uang trsebut ke no rek pribadi marketing trsebut,jika uang saya digelapin sm marketing yg bersangkutan,apakah saya bisa menggugatny dgn bukti kwitansi bermatrai ?apakah bukti trsebut cukup kuat pak ?mohon bantuanny pak,,thankss

  • dedi

    Saya dp untk keredit tanah,dp saya 4 jta.bsok’y saya batalkan kesepakatan secara sepihak.di belakang kwitansi itu tertulis dp tidak di kemblikan klau .apakah sya bisa minta dp saya kembali

  • faizul

    Selamat pagi pak, saya punya kasus pembelian rumah melalui perantara paman Z dengan harga 50jt dengan UM 10jt sisanya nanti saya angsur atau jk ada dana langsung saya lunasi, dalam hal ini paman saya tidak ditemukan si penjual ke saya dan saya minta bukti kwitansi+materai. 6000 jg tidak perlu katanya… Berjalan 2bln tiba2 disuruh melunasi dimana saat itu saya jg blm ada utk melunasi sehingga tidak ada kejelasan sampai 2tahun kemudian ,saya ketemu si penjual katanya rumahnya tdk jd di jual dan marah marah tdk mau kembalikan UM ysng sudah saya serahkan. Dan paman saya bilang jika mau kembalikan UM 50% lebih baik tdk usah dikembalikan, apa benar yg dikatakan paman saya tersebut?langkah apa yang harus sy lakukan utk mndptkan kembali UM tersebut? Trmksh

  • Maxgrosir

    waduhh harus berhati-hati nih gan untuk tahap selanjutnya,

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Follow

Get every new post delivered to your Inbox.

Join 56 other followers

%d bloggers like this: